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郑州瑞景置业今年10月底价竞拍 存“潜规则”受质疑

时间:2017-11-21 20:17:46    来源:中国房地产报 李格非    浏览次数:    我来说两句() 字号:TT
      郑州城改用地一直引为关注,涉及焦点不仅在土地出让结果,还有其幕后操作过程等枝节备受质疑。
    “非净地”底价出让
      近日,据郑州市民向中国房地产报记者反映:郑州国基路、渠东路区域有一宗用地郑政出(2017)65号,地块是上个月刚刚经过招拍挂出让,开发商项目的售楼部却在去年七八月份就已经建成了。这还是“净地”出让吗?是否存在“内定”问题,确实很值得怀疑的。
据郑州市国土资源局网站公开资料显示:10月26日,郑州国土局共竞拍出让6宗地块,编号分别为郑政出(2017)65号、(2017)66号、(2017)67号、(2017)68号、(2017)69号、(2017)70号宗地,其中最为关注的莫过于(2017)65号和(2017)69号两宗住宅用地。(2017)65号地块位于高皇路西、国基路北,地块面积58621.56平方米,约合84亩。该地块最终为郑州市瑞景置业有限公司(简称瑞景置业)以底价摘得,总价74771万元,每亩单价891.1万元,折合楼面价2657元/平方米。但是,相关资料显示,同日底价成交的地块不止(2017)65号地。
      据了解,(2017)65号地块,土地用途为城镇住宅用地,容积率在1.1到4.8之间,出让年限为70年。当地业知情人透漏,该地块应为美景美境项目地块。
      郑州城中村改造地块摘牌一般都是起始价成交,这也是当地业界不公开的秘密。但也“偶然”出现过多轮竞拍土地“被抢”的情况。如2016年6月,郑东杨金片区杨槐城中村改造地块97.85亩网上摘牌,历经47轮竞争才最终成交,成交价比起始价高了9200万元;同日摘牌的还有管城区小姚庄村46.69亩城中村改造地块,也经过了5轮竞争才成交。郑州惠济区东赵城改地块103.3亩网上挂牌,经过4轮竞争后,最终由郑州天伦万科房地产开发有限公司竞得,成交价41990万元,比起始价高出了2400万元。
      事实上,随着郑州城区的扩展和全国性房企的纷纷进驻,郑州土地市场的发展和竞争日益激烈,土地资源的稀缺,使越来越成为太多房地产开发商关注的焦点。
去年以来,郑州推行必须持有“复垦券”方可进入公开市场拿地,有开发商组织旗下多个公司参与,出现十几家甚至几十家竞买人的情况。
      需要指出的是,复垦券作为房企,在郑州开发建设开发项目,必须持有复垦券,才能入围。但,城改项目却成为例外,参与竞买的房企开发商不需要持有复垦券,也同样可以开发房地产。
      “一场看似平静的土地拍卖,其实背后却是暗流涌动。”知情人表示。
      值得一提的是,此前,郑州市公开出让城中村改造地块,来自北京的房企K2多次参与竞买,使得原本可以“底价、无竞争”“定向”的地块有了竞争,致使原开发商多出了几千万元,甚至上亿元的“额外地钱”,K2也在这些“公开、公平”竞争中颇有收获。
     “土地出让之前,售楼部早已建成了。这还是净地出让吗?”当地一位人士对(2017)65号地块提出质疑。
      所谓净地出让,指在土地出让中,已经完成拆除平整,不存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施的土地。在此基础上完成的土地出让就是净地出让。
按照《土地管理法》及其《闲置土地处置办法》(国土资源部令第5号)有关规定,实行建设用地使用权“净地”出让。
而郑州瑞景置业能够提前在地块区域建好售楼部,让人难以想象。况且,在郑州土地市场日益竞争异常激烈情况下,可以做到没有任何竞争对手,而底价拿到土地,让人猜测和质疑也不是没有道理的。
      需要指出的是,根据郑州市人民政府《关于印发进一步规范城中村改造的若干规定的通知》郑政文[2007]103号文件 规定,所有郑州市城中村改造项目都必须经过正规的招拍挂程序。也就是说,房地产企业进入郑州市土地市场交易,必须通过竞拍获得土地,在缴纳土地出让金后获得的土地,应该是完全可以开发的“净地”。
     “都必须经过正规的招拍挂程序,招拍挂程序是有,其间运作是否规范不敢苟同。”一位涉及城中村改造项目的开发公司有关负责人如是说。
      售楼部一年前已建成 
      据瑞景美境项目附近市民介绍,美境项目售楼部应该不晚于去年8月份就已经建好了,今年10月,在郑州土地拍卖信息发布后,才知道原来这些地块还没有取得土地使用手续,但是,早些时候,已经进行多种形式的“宣传”开始销售房子了。
      中国房地产报记者来到郑州北区国基路与东风渠交叉口,现场看到路口东北角区域有一处售楼部,格外显眼。售楼部临近地块周围建有围栏,围栏上印有项目名字和联系电话,此外,售楼部及项目附近多处显示有“美境”字样。当地市民介绍,围栏至少两个月前就有了,里面也早已开始施工了。
业内人士坦言,先建售楼部,一年之后再拿地,这极为不正常。一般情况下,开发商获得土地使用权后,主体建设按要求开工,售楼部等配套设施才开始建设。目前,美境项目土地才出让不到一个月,而售楼部早在一年前就建成了,很显然对竞拍存有“内定”的嫌疑,不是没有理由的。
      其间,中国房地产报记者以市民身份到过售楼部,一位销售工作人员向记者介绍项目户型及相关情况。
      此外,通过多种渠道获悉,早在2016年5月份该项目就已在当地一些媒体平台不同程度公开宣传了。
      业内人士透露,“其他开发商提前进入了,大家抬头不见低头见,人太熟了,不好下手。一般我们不参与城改竞争项目。这都是行业内的‘潜规则’。再说人家(开发商)把售楼部都已经建好了,都圈地施工了,你还怎么去争(地块),有什么意思?”
     对此,郑州市国土资源局一位工作人员表示,公开招拍挂,符合条件的都可以报名。对于记者提出的土地没有出让之前售楼部已经建好、地块建围墙开始施工等问题,并没有给予过多的解释。 
      据调查,郑州城中村改造的“行业规则”被归纳为“提前进场,定向拿地,返还地款,底价成交”。
对此,郑州市国土资源局一位工作人员表示,公开招拍挂,符合条件的都可以报名。对于记者提出的土地没有出让之前售楼部已经建好、地块建围墙开始施工等问题,并没有给予过多的解释。

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